“老旧小区改造是城市更新的一个重点，也是一项民生工程，既要保留历史记忆和特色风貌，又要解决居民关切的实际问题。”今年4月，习近平总书记在重庆考察时强调。

重庆“母城”渝中作为全市唯一城镇化率100%的行政区，是名副其实的建成区、老城区，城市更新意义重大且更为迫切。近年来，渝中深入践行人民城市理念，顺应城市发展规律，把握时代机遇，以进一步全面深化改革为动力，在体制机制、可持续模式、政策体系等方面探路先行，奋力打造美好城市建设新高地。

如同人类的青春暮年，一座城市，会成长，会蜕变，亦会衰老。城市更新是一个“新陈代谢”的过程，需要用“绣花功夫”，让城市既有面子，又有里子，实现“城市让生活更美好”。在推进城市有机更新之中，渝中作为“示范生”，不断积累新的经验，更好以一域探索实践为全国、全市大局作出更大贡献。

01

亚里士多德说：“人们为了活着聚集到城市，为了生活得更美好而居留于城市。”千百年来，人们在城市栖居，追逐梦想。时至今日，城市作为现代化的重要载体，依然是承载人口的重要空间、创新活动的主要策源地、经济发展的主要引擎。

对渝中而言，无论是从完善城市功能到提升城市品质，还是从塑造城市形象到彰显城市魅力，城市更新正面临宝贵的机遇窗口期。

先看发展趋势。目前，我国常住人口城镇化率已达66.16%，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，由外延扩张式发展转为内涵提升式发展，由注重“有没有”转为注重“好不好”，已从增量时代进入到存量时代。

再看渝中“家底”。在渝中约20平方公里的“弹丸之地”上，建成6301栋、4377万平方米建筑，人口密度3万人/平方公里，位居全国前列。特别是建成20年以上的老旧住宅超1000万平方米、占比超40%；建成10年以上的老旧商务商业楼宇超700万平方米、占比近60%，房屋建筑已明显步入“老龄化”阶段。只有打造极具渝中辨识度和代表性的城市更新范例，才能不断满足群众对美好生活的需要。

比如，一些老旧小区地形上下落差较大、房屋建筑年代久远，存在居民出行不便、建筑立面安全隐患突出、公共环境品质不佳、设施管线老化严重、社区服务配套设施缺失等问题，与居民的美好生活不相匹配。

在此背景下，渝中抢抓全国首批城市更新试点机遇，坚持“留改拆增升”并举、“投融建管运”一体实施城市更新行动，以“消隐患、补功能、提环境、留记忆、强管理”为重点深入实施城镇老旧小区改造，660万平方米老旧小区蝶变焕新。

行走在渝中的大街小巷，随处都可以看到新变化：脏乱陈旧的老街巷、旧厂房实现新建和改造，建筑安全隐患被消除；AI技术赋能城市管理，智慧社区为公共服务、社区管理提供了便利；口袋公园、山城绿道不断增多，社区更加绿色宜居。

夜幕降临后一串串灯笼点亮蜿蜒的步道，拾级而上，仿佛置身“天上的街市”；居民与游客摆着龙门阵，小面、火锅等地域美食与文创咖啡混搭，还有各种戏剧、脱口秀表演……山城巷“华丽转身”令人眼前一亮。

类似的变化还发生在戴家巷老街区和十八梯传统风貌区。

今年国庆期间，开展宋·潮文化演艺活动的十八梯传统风貌区，成为众多游客的“打卡点”；更新后的戴家巷老街区，常住人口增加约80%，社区舒适度不断提升，同时吸引各具特色的小店入驻，临街底商租金提高8到10倍，居民收入大幅增加。

在城市更新上的高度重视和精准施策，让渝中斩获诸多殊荣，成为具有全国影响力和美誉度的示范样本——城镇老旧小区改造、棚户区改造和发展保障性租赁住房工作获国务院督查激励表彰；戴家巷老街城市更新项目，上榜2023年中国人居环境范例奖；两路口街道中山二路老旧小区无障碍环境提升项目，获评2023年全国无障碍环境建设优秀典型案例……

02

城市更新，资金从何处来？这是各地在推进城市更新中普遍面临的难点、痛点、堵点问题。

问题是时代的声音，也是改革的方向和重点。渝中以“再难也要想办法解决”的韧劲，加快探索走出更可持续的城市更新路子，破解了城市更新资金来源难题。

前不久，住房城乡建设部发布实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批）。其中，在构建城市更新多元投融资机制方面，以渝中为例的“重庆市发行政府专项债支持城市更新”具体做法入选。

常言道：众人拾柴火焰高。近年来，渝中统筹生产、生活、生态三大空间，强化项目策划和实施计划，调动政府、金融机构和社会资本等多方面积极参与，加强各类资金整合投入，让城市更新更有底气。

数据显示，近三年（2021—2023年）渝中共发行城市更新专项债包13个、发债总额83.3亿元，撬动区域固定资产投资约120亿元，形成了投资拉动力，持续推动城镇老旧小区改造、风貌保护、“两江四岸”治理提升、地下管网改造、重大基础设施建设等城市更新项目实施，效果明显。

不仅如此，渝中还大力推动“政府出资源、企业搞经营”的政企合伙模式，并按照“谁受益、谁出资”原则，引导房屋产权人以直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式，分担老旧小区改造等城市更新建设资金成本。

有了资金，并不意味着城市更新一定就能做好，关键是“好钢用在刀刃上”，形成良性循环，探索出更可持续的城市更新模式。

可以看到，渝中深化拓展可持续投融资机制改革，切实转变政府大包大揽、无限兜底的传统做法，尊重市场主体和城市居民对城市更新决策的知情权、参与权、表达权、监督权，鼓励市场主体和城市居民通过各种方式参与城市更新全过程，让政府有形之手、市场无形之手、居民勤劳之手充分发挥作用，充分激活了城市更新“造血功能”。

03

党的二十届三中全会提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规。要让城市更新这项行动更加规范、顺利地进行下去，需要有行之有效的政策措施“保驾护航”。

戴家巷老街区探索“政府+企业+居民”共同实施模式、山城巷更新项目“探索微更新一体化运营方式推进老旧街区改造”……近年来，渝中城市更新多项经验做法获得全国推广。这背后与渝中迭代升级，不断丰富的政策“工具箱”密不可分。

不断探寻顶层设计“最优解”。近年来，渝中陆续出台《重庆市渝中区城市更新实施细则（试行）》《重庆市渝中区城市更新试点实施方案》《渝中区城市更新项目设计审查规程》《渝中区城市更新项目园林绿化审批流程》《渝中区城市更新既有建筑改造工程消防设计审查验收适用技术标准的工作指引》等“1+1+N”政策体系，打破了原有体制机制、政策程序等束缚，进一步简化审批流程、缩短办件时间。

细化城市更新政策设计与供给。渝中着眼城市更新的启动、审批、建设、交付、运营全过程，加强政策设计和供给，推动城市更新由“开发模式”向“运营模式”转变。日前，修订后的《渝中区城市更新项目规划用地及建设管理工作规程（试行）》发布，明确了城市更新项目类型和办理流程，梳理了包括规划修改、用地供应、土地计价、公共服务增量、规划手续、建筑退距、风貌保护、权属变更等方面政策，重点在土地划拨、协议出让、绿地率等政策方面有所突破。

加大政策赋能支持的力度。值得一提的是，目前，渝中还在进一步探索研究城市更新“既有建筑改造设计政策2.0版”，不断优化城市更新土地、规划、建设、消防等配套政策，健全城市更新项目审查报批机制；完善房屋全生命周期管理体系，探索房屋定期体检制度、保险制度、养老金制度，拟在前期实践经验基础上，升级技术指引和管理规定，不断丰富城市更新政策“工具箱”。

又如，《渝中区城市更新项目规划用地及建设管理规程（试行）》的出台，明确了城市更新项目审批流程和规划用地政策，重点在土地划拨、协议出让、绿地率等政策方面有所突破，特别是对于增加公共服务功能以及老旧住宅增加厨房、卫生间等背包工程的更新项目，允许按照不超过原计容建设面积15%增加容积率，且对新增建筑规模部分免收地价款，更新建筑与相邻建筑之间的间距还可以按照0.5倍间距控制，或者按照不大于现状建筑轮廓控制。该政策实现了人和街小学、四十二中等学校扩建增容，解决了学校用地紧张的切实困难。

一座城的成长与蝶变，是时代的发展与映照。城市更新，一头连着民生，一头连着发展，任重而道远。可以预见，作为城市更新排头兵、创新发展先行者，接下来渝中将率先破题，发挥示范引领作用，探索出更多可复制、可推广的好经验。